L’acquéreur qui fait perdre à l’agent immobilier sa commission du fait manœuvres frauduleuses voit sa responsabilité engager.
I – Les faits de l’espèce
Dans cette affaire, des vendeurs avaient confié à une agence immobilière un mandat non exclusif pour la vente de leur maison au prix de 2 990 000 €.
La commission de l’agent immobilier était de 6 % du prix de vente à la charge de l’acquéreur.
Peu après avoir visité le bien par l’entremise de l’agence, un couple d’acquéreurs a conclu directement une promesse de vente avec les vendeurs.
Cette conclusion s’est faite à l’insu de l’agent immobilier, pour un prix final de 2 500 000 €.
Il n’était pas prévue de rémunération pour l’agence.
La promesse de vente comportait une clause stipulant que l’acquéreur s’engageait à prendre en charge les éventuelles poursuites formulées par les agences immobilières.
Cependant, cette clause n’a pas été reprise dans l’acte authentique de vente, et l’entremise de l’agent immobilier n’a pas été mentionnée.
L’agence immobilière, s’estimant lésée, a alors engagé une action en responsabilité contre les acquéreurs.
II – La problématique juridique
La question posée à la Cour de cassation était de savoir si l’acquéreur, tiers au mandat de vente, pouvait engager sa responsabilité délictuelle à l’égard de l’agent immobilier en raison de son comportement fautif ayant entraîné la perte de la commission de ce dernier.
III – La solution retenue par la Cour de cassation
La Cour de cassation a confirmé la décision de la cour d’appel.
La Haute Juridiction a jugé que l’acquéreur avait effectivement engagé sa responsabilité délictuelle à l’égard de l’agent immobilier.
Elle a fondé sa décision sur les articles 1200 et 1240 du Code civil.
L’article 1200 du Code civil dispose que les tiers doivent respecter la situation juridique créée par un contrat et peuvent s’en prévaloir pour apporter la preuve d’un fait
En l’espèce, les acquéreurs avaient connaissance du droit à rémunération de l’agent immobilier.
Cependant, leur comportement global, incluant la signature d’une promesse de vente à l’insu de l’agent et l’absence de mention de son entremise dans l’acte authentique, traduisait une volonté d’agir en fraude aux droits de l’agent immobilier.
La Cour a également rappelé que, sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, le tiers à un contrat qui se rend complice de la violation par une partie de ses obligations contractuelles engage sa responsabilité délictuelle.
En l’espèce, les manœuvres frauduleuses des acquéreurs avaient directement causé un préjudice à l’agent immobilier, qui a été privé de sa commission.
En effet, les acquéreurs étaient parfaitement informés de l’intervention préalable d’un agent immobilier.
Figurait au sein du compromis de vente une clause stipulant que l’acquéreur s’engageait à prendre en charge les éventuelles poursuites formulées par les agences immobilières.
Les manœuvres frauduleuses ont donc été caractérisées, à l’origine d’un préjudice pour l’agent immobilier.
IV – En conclusion
Cet arrêt confirme et précise la jurisprudence antérieure en matière de responsabilité délictuelle des tiers à un contrat.
Il s’inscrit dans la lignée de décisions telles que l’arrêt de l’Assemblée plénière du 9 mai 2008 (n° 07-12.449), qui avait déjà établi que le tiers à un contrat peut être tenu responsable sur le fondement de l’article 1240 du Code civil lorsqu’il se rend complice de la violation des obligations contractuelles d’une partie .
En pratique, cet arrêt renforce la protection des agents immobiliers en leur permettant de demander réparation à un acquéreur dont le comportement fautif leur fait perdre leur commission.
Il rappelle également aux acquéreurs l’importance de respecter les droits des tiers, notamment ceux des professionnels intervenant dans une transaction immobilière.
Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 7 mai 2026, 24-10.637, Publié au bulletin
