La formalité de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 n’est pas une condition de recevabilité de la demande en justice.
I – Le rappel des dispositions
La Cour de cassation a été saisie d’une affaire portant sur la question de la recevabilité d’une action individuelle d’un copropriétaire, à l’encontre d’un autre copropriétaire, action individuelle n’ayant pas fait l’objet d’une information au syndic de copropriété.
En effet, l’alinéa 2 l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 indique que tout copropriétaire peut exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic.
L’article 51 du décret du 17 mars 1976 ajoute que l’assignation doit être adressée par lettre recommandée avec accusé de réception par le commissaire de justice en charge de la délivrance de l’acte.
II – Le défaut d’information du syndic n’entache pas la recevabilité de l’action
Dans l’affaire soumise à la Cour de cassation, le copropriétaire à l’initiative de l’action en justice reprochait à son voisin la mise en location de son appartement en meublé de tourisme de type AIRBNB, à l’origine de troubles.
Ce dernier soutenait que l’action engagée à son encontre était irrecevable en application des dispositions de l’alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 car le syndic n’avait pas été informé de la procédure ainsi engagée.
Cependant, la Haute Juridiction a suivi la position de la Cour d’appel qui avait déclaré l’action du copropriétaire recevable, quand bien même le syndic n’avait pas été informé de la procédure engagée.
Selon la Cour de cassation, si le copropriétaire, qui agit seul pour la défense de la propriété ou de la jouissance de son lot, doit en informer le syndic, en application de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, cette formalité n’est pas requise à peine d’irrecevabilité de la demande.
Cette position qui n’est pas nouvelle permet de rappeler que la formalité prévue à l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 n’a que pour objet d’informer le syndic d’une procédure judiciaire engagée par un copropriétaire de l’immeuble, permettant ainsi au Syndicat des Copropriétaires s’il l’entend, de se joindre à l’action du copropriétaire demandeur à la procédure si l’intérêt collectif est en jeu.
Cour de cassation 3ème Civile 16 oct. 2025, FS-B, n° 23-19.843
